一)我国物业管理方面的立法尚不完善

  由于物业管理属于新兴产业,物业管理方面的法规规章较多,行政法规较少,在实践中容易产生混淆。而且许多问题现行的《物业管理条例》并未做出具体规定,只是一个原则性的规定。使得不同地区有着不同的解释,造成了在实际法律适用中相当的不方便。

  二)物业管理的市场化程度不高

  1.建与管未分离

  在现实中常常是开发商与物业管理公司是一家,招投标制只是一个形式。究其原因可以归纳为^ 传统的谁开发谁管理的垄断经营模式未被打破。匸)没有统一的专业评判机构,物业管理招投标法规不健全,招投标工作有可能缺乏公正性。

  由于没有统一的招投标权威管理评价部门,法律依据仅是《中华人民共和国招投标法》,有限的法规给不正当竞争留下的空间仍然较大。建与管属于父子兵使得法律賦予物业公司的职责无法履行, 使得两者互相隐瞒过错与不足,使得业主的问题被互相推诿,使得物业管理公司无法发挥验收物业等方面的作用。管理企业以业养业意识薄弱,在许多物业管理企业的概念中,他们只是服务于业主,做着管家的工作。当然这个是物业管理最基本的一项职能,但在市场经济的社会里,一个企业的存在与成功无法离开利润的支持,而物业管理是一种微利的行业,物业公司只满足于常规的服务,无视法律给与其开办多种经济实体,开展多种经营,创造经济效益,以业养业的条件,必然造成了许多物业公司连年亏损,进而服务质量下降,最终倒闭歇业少

  三)法制宣传力度不够

  许多业主不知晓自己的权利,使得业主大会和业主委员会久久无法成立。物业公司也不知道自己的权利和义务在哪里,使得业主一遇到问题就找物业,而有些问题物业根本没有权利去干涉,造成两方发生纠纷,物业无法进行管理,业主也住得不愉快。这些都是由于没有做到积极的法制宣传的结果。

  四)物业管理从业人员素质低

  许多物业公司为了降低成本,大量采用不符合规定的物业从业人员。物业管理方面虽然没有识别应聘者身份证真假的能力,但是应当采取一定的资格审核制度。现在的物业从业人员中拥有大学以上学历的人少之又少,不少都是凭借着经验来从事这个行业,且少有人通过了物业管理师资格。

  物业管理的改善

  (一)企业

  1.开发商

  开发商作为物业的建造者,应当转变观念,充分认识开发与管理分离的好处。这样不但可以分清建管责任,而且优质的管理更可以增加项目的卖点。而且开发商也不需要再对其下的物业公司的亏损负责,更可以使业主在入住后对于其开发、销售以及后续工作有一个满意的回馈,形成一个良好的口碑有益于其在房地产市场中的长久开发。

  2.物业管理企业

  (1)物业管理企业建立现代企业制度是加入&参与物业管理行业国际竞争的必然要求。当务之急就是要完善物管企业的公司法人治理结构,明确股东会、董事会、监事会和经理层的职责和权限, 做到权责明确,形成各负其责、协调运转、有效制衡的公司结构体系, 使物管企业成为自主经营、自负盈亏的法人实体和市场主体。

  (2)企业要注重自己的品牌创立、企业文化的落实在商品化的时代,品牌的重要性已经日均凸现,好的品牌象征着源源不断地利润, 有了高昂的利润,才能更加进一步的提高自身的竞争力。这是一种良性的循环。

  五)法律

  1.相关法律法规的完善

  让物业管理有法可依,让业主维权有依据。使业主们维护自己权利的基本标准,所以应当尽快完善相应的法律法规,改变物业管理相关法律明显滞后的现象。物业管理虽然需要一定的自主发展权利,但是,这种发展不能离开法律的规范。在法律的方圆内,发展才是良性的。而且有了法律的规定,也为业主的自治提供了蓝本,能更好的创建文明优秀的社区。

  2.一加大法制宣传的力度

  应当让街道、媒体、房产公司等多方联手,告知业主他们相应的权利,也可以组织物业管理从业人员定期参加法制学习和培训,提高他们的法律意识,在遇到纠纷时能够更理性的去处理,从而减少了暴力相向的可能,也加大了纠纷化解的可能性,有利于创建和谐的社区。

  3.严格从业人员资格

  对于物业从业人员应当有严格的从业人员资格标准。在某些时候应当让警方介入保安人员的招聘而且,这些物业从业人员应当每一年进行资格核准,达到标准的才能够继续从事这个行业。

  六)业主

  业主作为接受服务的一方,在享受权利的同时也不能忽略自己必须履行的义务。业主要积极组建业主委员会,并且按照国家规定组建,按照法定程序召开业主大会,表决通过决议,充分发挥业主大会行政部门的作用。业主委员会也应当担当起调节业主与物业管理部门之间矛盾的调解员的角色,将业主的意见传达给物业管理方,也帮助物业更好的落实其管理方针。

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